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경영_경제_IT(冊)

부동산, 정책과 경제 해석을 통한 확률 문제 - 오르는 아파트는 정해져 있다

by Khori(高麗) 2022. 4. 24.
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 작은 집을 산지 벌써 16년이 지났다. 집을 사야 한다고 생각에 하나 추가한 생각이 있었다. "집은 투자의 대상이 아니라 가족이 행복하게 살아가는 공간이다"라는 의미 었다. 지금 집을 보유한 입장에서 지금 살고 있는 이 공간은 아직도 저 의미 밖을 떠돌지 않는다. 하지만 여유 자금이 있다면 투자의 개념으로 부동산과 유가증권을 바라볼 수 있다고 생각한다. 물론 부동산이 자신의 생업수단이라면 관점이 사업의 개념이 되어야 한다.

 

 이 책은 과거 5년간의 부동산 정책과 결과, 향후 예견되는 도시개발계획, 공약으로 나타난 기대와 가능성을 체계적으로 설명해주고 있다. 마침 부동산 상식사전이란 책을 샀는데, 시장 상황을 알 수 있는 책이 차분하게 잘 정리되어 있다.

 

 투자의 관점에서는 GTX의 개발과 미래 가능성, 30년이 넘은 1기 신도시의 개발에 중요하다. 공약의 실행력이 곧 정책으로 구현된다. 교통 인프라, 주택은 하루아침에 결과가 나오지 않는다. 정책을 수립하고, 타당성 검증을 하고, 시행하고, 완료하는데 정권보다 훨씬 오랜 기간이 소요된다. 효과가 나중에 나타날 가능성이 높은 분야다. 정책은 경제활동의 기준이 되어 기초적인 수요 공급에 영향을 준다. 하지만 사람들이 정책에 대한 해석, 자신의 상황에 따라 다양한 반응이 나온다. 그리고 금리와 부동산의 상관관계처럼 거시경제의 방향은 다양한 행동의 효율성에 영향을 준다. 그래도 우리는 다양한 상황을 해석하고 투자의 확률을 결정할 수밖에 없다. 당장 일어나는 일은 그 전의 정책과 연관성이 더 높다. 금리를 당장 올려도 시장에 효과가 발생하는 것은 몇 개월 뒤다. 얼마나 긴 안목을 갖고 정책을 수립하고, 급변하는 거시경제상황에 맞춰 완급을 조절할 수 있는 문제가 아닐까 한다. 그런데 그 운전대를 잡은 사람이 바뀔 때마다 '오른쪽으로~', '아니 지금부터 왼쪽으로~' 하면 배가 앞으로 잘 갈 리가 없다.

 

 정책은 경제적 의사결정으로만 되지 않는다. 경제주체들의 피력이 정치란 행위에 수렴되어 결정되고, 정부의 행정력에 반영되어 결정된다. 또 사람이 문제다. 보편적으로 평등과 공평을 조금 높게 생각하는 이성당 집단과 자유로운 의사결정과 책임을 열려고 하는 본능당이 존재한다. 사실 투자, 투기판에서 이성당이나 본능당이나 이익을 추구하는 점에 큰 차이가 없다. 하지만 그 작은 차이로 만들어진 정책이 거주공간을 확보하고 작은 투자로 돈을 벌려고 하는 집단에겐 아주 큰 방법적인 차이를 만든다. 이것 때문에 매일 싸우는 것 아닐까? 국민에, 국민의, 국민을 위한 정책이 더 많이 나오는 시스템을 고민해야 한다. 

 

 과도한 규제의 효과가 얼마나 클까?. 범죄라면 효과가 더 있을 수 있다. 경제활동 속엔 합법적인 거래와 법을 이용한 비도덕적 거래, 불법거래가 뒤죽박죽이다. 조정래의 소설에 "정부가 정책을 세우면, 백성은 대책을 세운다"라는 말만큼 잘 설명한 말이 있을까? 이솝우화의 '해님과 바람'처럼 과도한 규제와 세금은 보유자의 비용 된다. 개인은 추가된 비용을 복구할 다양한 대책을 만든다. 그 현상이 해석에 따라 다르게 나타난다. 집값이 내려도 전세, 월세가 오르고, 집값이 올라도 전세, 월세가 오르는 것이 수용 공급의 원칙인가? 경제의 심리적 현상은 참여자의 이해관계에 따라 다르게 나타날 수밖에 없다. 이 변동폭을 줄이는 것이 정책이다.

 

 금리가 오르고, 유동성을 축소해도 더 좋은 사업이 있다면 부동산 투자는 줄어들 수 있다. 최근 새로운 창업으로 돈을 벌기가 30년 전보다 어렵다. 그런 사업들이 중국이나 더 서쪽으로 나라들로 가버렸기 때문이다. 기회가 없는 것이 아니라 아무거나 하기 힘들다. 100원을 투입해서 확실하게 금리, 인플레를 극복하고 수익을 줄 부분, 그 가능성이 다들 부동산에 있다고 생각하는 것 같다. 이상적인 이야기지만 의식주와 관련된 기본 수요, 교체 수요 정도로 충분할 수 있다. 우리나라 주택 공급율이 100%가 안 되는 것이 아니라 지역적 수요 공급의 불균형이다. 그들이 이것을 해소하려면 사람들이 수요가 떨어지는 곳에 살려고 하는 이유가 존재해야 한다. 그렇게 방법을 찾으면 훨씬 다양한 방법을 찾지 않을까? 

 

 최근 경제가 불운하게도 코로나로 축소되고, 국내 산업의 성장과 후퇴가 특정 산업분야에 집중되고 있다. 미래산업이란 4차 산업은 요란한 것과 비교해서 갈 길이 멀다. 그럼 투자 가능한 자금의 흐름은 더 많은 가능성보단 확실한 곳을 향한다고 생각한다. 유동성이 풀리고 주식시장 폭등은 이런 반증이라고 생각한다. 부동산은 아직도 불패다. 97년에 헐값에 팔던 일시적인 일이 있었지만.

 

 새로운 정부는 규제를 완화한다고 한다. 규제를 완화하는 것도 효과가 있겠지만 더 좋은 사업과 투자기회를 만들어 돈의 흐름을 바꾸는 것만 못하다. 세상이 발전이 더딘 것은 과거로부터 배움이 없다는 점이라 생각한다. 금융위원회란 정부부처가 있다. 이 밑에 금융감독원이란 특수 법인이 있지만 이 법인에 대한 주식 투자자들의 불만이 많다. 나는 부동산과 유가증권의 대표적인 금융감독원은 확실하게 정부부처로 만들고 관리의 일원화, 관리 항목의 간소화, 책임과 권한의 명확화를 하는 것이 훨씬 낫다고 생각한다. 이들을 정치과 법이 규제해도 정책은 전문성에 두는 것이 효과적이라고 생각한다. 이렇게 저렇게 해도 병폐가 없지야 않겠지만, 최근 뉴스를 요란하게 한 것보다는 낫지 않을까? 학교 다닐 때 배운 경제개발 5개년 계획은 정부 주도 계획경제다. 이 정책의 효과가 나타난 이유를 일관성과 지속성 때문이라고 생각한다. 독재를 좋아할 수는 없지만 독재이기 때문에 자원 집중과 효율성을 뽑을 수 있는 점이다. 민주적인 시대에 정책도 충분히 그렇게 운영할 수 있다. 우리나라의 수준이 그렇지 못하고, 우리가 선진국이란 나라들이 경제적 성장보다 더 높은 정책 일관성을 사회적으로 유지한다고 생각한다.

 

  부동산 정책이 정치 놀이, 이 놀이에 기생하는 이익집단을 의식하기보다, 시민들이 안정적 거주의 권리를 확보하기 위한 정책이 되고, 그 정책안에 사회가 발전하는 모습을 담아줬으면 한다. 권력 주체가 바뀌어도 지속되는 정책이 일관성이 있어야지 매번 뒤집기를 하면 신뢰가 떨어질 뿐이다. 이 좁은 공간에, KTX로 3시간이면 어디든 가는 나라에 여기저기 공항을 그렇게 짓겠다는 것이 제정신인지 잘 모르겠다. 저자가 책 틈틈이 일자리 대책을 말하는 것이 훨씬 합리적이고 높이 평가해야 할 부분이다. 

 

 다른 면에서 개인들은 이런 정책, 정책의 효과, 금리의 변동, 자신의 투자자금을 보고 삶의 터전을 확보하고, 작은 투자로 부를 쌓기 위한 자신만의 해석을 통해 정확도를 올리는 방법밖에 없다.

 

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